Kiracı ile konut sahibi ortasındaki münasebete yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Heyeti’nde kabul edildi.
Kanuna nazaran, kira alakasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve paydaşlığın giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel orta bulucuya başvurulmuş olması kuralı aranacak.
1 EYLÜL’DEN İTİBAREN…
Bu uyuşmazlıklarda 1 Eylül’den itibaren taraflar dava açmadan evvel orta bulucuya başvuracak. Müracaatlar, adliyelerdeki arabuluculuk ofislerine fiyatsız yapılacak. Müracaatlarda, yargı sarfiyatı, harç, şahit, eksper fiyatı üzere bir ödeme yapma mecburiliği bulunmayacak.
Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Mecburî durumlarda arabulucu tarafından bu müddet en fazla bir hafta daha uzatılabilecek.
Böylece yılda yaklaşık 74 bin kira uyuşmazlığı da orta bulucuya gidecek. Ayrıyeten kira uyuşmazlığıyla birlikte kat mülkiyeti, komşu hakkı ve paydaşlığın giderilmesinden kaynaklı yılda yaklaşık 126 bin uyuşmazlığın arabuluculukla tahlile kavuşturulması hedefleniyor.
Görüşmeler sonrasında mutabakat sağlanamaması halinde dava açılabilecek.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, son periyotta kiracı ile mal sahibi ortasındaki bağlantının önemli biçimde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira kontratı kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili orta buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflarda orta bulucunun zarurî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için orta bulucunun zarurî olmayacağını kaydetti.
“DOĞRUDAN DAVA AÇAMAYACAK”
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası tarz istikametinden reddedilecektir” dedi.
O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların sav ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında şad olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda mutabakatı halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yeniden sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu evre geçilmeden muhakkak dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk sistemi kıymetli bir misyonu yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ancak yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise birebir iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”
YENİ DÜZENLEME
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira kontratı kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde mecburî orta buluculuk kaidesinin getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku problemlerinin aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından çok yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
Yine çok uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da zarurî orta buluculuk koşulu getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri fakat uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk kuralı hem süreyi kısaltacak hem de paha kayıplarını engelleyebilecektir” dedi.